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这难道是房地产市场“最后的疯狂”?

时间:2016-9-29 8:35:26  作者:妙音  来源:妙音网  浏览:103  评论:0  微信分享亲友

近段时间,一些很火的文章大都和“房子”有关。房价像“打了鸡血一样”止不住地上涨。“现在不买房,以后更买不起了”,这不仅仅是房地产中介的口号,更已经成为抢房大军的内心独白。

房价的疯狂让我们有些慌了.......

不安之中,有人想起了上世纪八十年代日本的“土地神话”。

历史是一面镜子,透过这面镜子,或许我们可以“见仁见智”。

20世纪80年代后期,日本的房地产市场和股票市场的资产额迅速增加,股价在1989年末达到顶峰。那个时候,工薪阶层就算是拼命工作一辈子,也买不起一间屋子。然而两年后,股价与房价瞬间下跌,日本的泡沫经济破灭。此后,日本经济经历了长期的停滞,直到现在都没有缓过来,这段时期也被称为日本经济“失去的二十年”。

泡沫

第二次大战结束以后,尤其是从1955年到1972年,日本经济保持了高速的增长。

这难道是房地产市场“最后的疯狂”?

▲1955年8月5日,从天空中观看东京,现代化的建筑消除了战争的毁坏痕迹,到处是新建的房子和仓库。

在日本经济高速增长的过程中,以东京为中心的城市经济发展很快,年轻人在大学毕业以后都想留在东京这样的大城市,在这里落根安家。

这难道是房地产市场“最后的疯狂”?

▲ 70年代,日本首相田中角荣提出了“日本列岛改造论”,日本加快了城市化进程,农村人口不断涌入城市,支援城市建设。

四面八方而来的人口不断向东京等城市移动,人口迁移现象导致了东京地价大涨。从20世纪60年代开始,东京的房产价格以每年10%的速度上升。伴随着土地价格的上涨,物价也开始上涨。

与此同时,日本所有旧的建筑物瞬间都没有了,新的建筑物鳞次栉比。一时间,哪儿哪儿都是房子。

“泡沫”从这个时候开始产生了。

热情

房价不断上涨,股市也是一片利好。在当时,几乎所有的日本国民都认为股市和土地是绝对安全的投资品,价格不可能下降。

这难道是房地产市场“最后的疯狂”?

1973年4月30日,在新宿的大商场里人流熙攘。这时的日本国民人人都觉得口袋有钱,信心十足。

于是,无数的资金流向股市和土地。日本民众从银行借钱买股票,买房子,大家期待能够从股票和土地的升值中赚一笔。

日本民众完全不相信土地价格会下跌,不停地买买买。银行也是一样,在“土地神话”的预期下,若以土地为担保,银行可以提供甚至超过担保物市值的贷款。

经济看起来很红火,而房地产则成为泡沫的载体。人们不断地买卖房子,金钱也在快速地流动。

这难道是房地产市场“最后的疯狂”?

在泡沫经济里,人们都期待着自己一夜暴富。泡沫经济中的日本人,钱就是一切,先挣钱就是人们的共识。认真工作的人被当成是傻瓜,辛勤劳动的所得,远不如金钱游戏带来的利益。对于企业也是一样,金融受益大大超出主业受益,很多企业都转向资本运营,转向不动产投资。

疯狂

1985年以后的4年时间中,日本的房地地市场更是接近疯狂。

这难道是房地产市场“最后的疯狂”?

▲ 1985年9月,日本签署了以日本银行不得过度干预外汇市场为中心的《广场协议》,日元开始升值,这也导致了大规模国际热钱涌入。日本经济表面的蓬勃发展,促进房地产市场火爆异常,与此同时,股市也在疯涨。

1985到1988年日本GDP增长16%,土地市值和股票市值分别增长了81%和177%。东京地区商业土地价格猛涨了2倍,大阪地区猛涨了8倍。1986-1990年间,日本的地价更是同期美国地价的4倍。

这难道是房地产市场“最后的疯狂”?

1988年,大兴土木的东京湾。1985年到1988年,东京商业用地价格指数暴涨,三年内增长了近两倍。

人们千方百计从各个地方借钱投向房地产。炒作和投机成风,很多人辞去工作专职炒楼。日本大公司也利用关系进行土地倒买倒卖,数量极大,倒手率又极高,每倒一次价格就飙升一次。

80年代末,基本上银行新增贷款全部都是用高价房作为抵押的。同时,日本已经没有人愿意从事实体经济,三菱、索尼都开始涉足房地产。

破灭

1989年,日本泡沫经济迎来了最高峰。当时日本各项经济指标达到了空前的高水平,但是由于资产价格上升无法得到实业的支撑,泡沫经济开始走下坡路。

这难道是房地产市场“最后的疯狂”?

1989年2月,从东京车站走出的上班族,彼时,过着富足生活的日本人仍然坚信股价只会涨不会跌、地价只会升不会降,从没人想过凭空出现的巨额财富有一天会化为泡影。

投机者丧失了投机欲望,土地和股票价格开始下降。

1989年12月29日,日经平均股价达到最高38957.44点,此后开始下跌,土地价格也在1991年左右开始下跌,泡沫经济开始正式破裂。到了1992年3月,日经平均股价跌破20000点,8月,进一步下跌到14000点左右。大量账面资产在短短的一两年间化为乌有。

泡沫破裂后许多日本居民成为千万“负翁”,家庭资产大幅度缩水。日本银行及非银行机构的不良债务高达100万亿日元,最后成为坏账的达到几十万亿日元。倒闭和被收购的银行和房地产公司不计其数,大量建筑成为“烂尾楼”。

这难道是房地产市场“最后的疯狂”?

1990年,日本东京,靠在建筑工地打工的流浪男子,带着简单的随行物品露宿街头。

无论是经济的繁荣期,还是经济的崩溃期,那段疯狂的日子,都让人感到难以置信。

比较

“虽然有一些人在当时已经批评了房价过高,但是没有人认为房价会在短期内下降,更多人是在担心房价将会无限走高”,《失去的二十年》一书这样形容日本那段疯狂的时期。

这难道是房地产市场“最后的疯狂”?

尽管看起来如今中国的房地产市场与当年的日本有很多的相似之处,但!是!现在的中国毕竟不是当时的日本,对中日两国进行对比的时候,要有正确的参考系,不能超越经济的发展阶段去比较。

从发展阶段上来看,20世纪80年代,日本已经是一个发达国家,国内市场接近饱和,而中国现在还是一个发展中国家,广大农村市场也没有完全启动,还有很多的发展空间。

此外,日本泡沫经济的崩溃其实与被迫签订《广场协议》,以及日本政府当时为挽救日本经济采取的一些过于捉急的政策也脱不开干系。

日本泡沫经济的破灭对于我们来说是经验教训,是前车之鉴,但并不能随意将两者混为一谈。打个比方,有个坑,前面一个人已经摔进去了,而且还摔得很惨,那你还会往里跳吗?!

编辑:张晶


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