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一张图告诉你日本楼市泡沫破裂后:一线城市跌最惨!

时间:2016-3-4 3:18:51  作者:妙音  来源:妙音网  浏览:211  评论:0  微信分享亲友
华尔街见闻 2016-03-02 18:41

最近,有一篇反驳“京沪楼市永远涨”的文章刷爆朋友圈。该报告援引国金证券数据指出,日本90年代经济泡沫破裂后,东京和六大都市并没有更幸运,一样暴跌。从而预期中国一线城市的命运或许也将是重蹈覆辙。

“别管什么一线城市还是二线城市还是东京核心圈,价格同样是暴跌。只不过跌到后来,一线城市还能止血,而二三线城市根本就没有这个功能。现在还在跌!有个朋友的父辈买了一套大阪的房子,当年倾其所有,现在跌了一半,每年还要交着沉重的赋税。根本卖不掉。”——《都说“京沪永远涨”,看看当年的东京也一样!日本几代人都被房子坑惨了:它曾让日本30年没翻身!》

1985年“广场协议”签订后的10年里,美元贬值,日元平均每年升值5%以上,无异于给国际资本投资日本的股市和房市一个稳赚不赔的保险。“广场协议”后近5年时间里,股价每年以30%、地价每年以15%的幅度增长,而同期日本名义GDP的年增幅只有5%左右。泡沫经济离实体经济越来越远,虽然当时日本人均GNP超过美国,但国内高昂的房价使拥有一套自己的房子变成普通日本国民遥不可及的事。

1990年,日本生产性行业的贷款比重下降到25%,非生产行业的贷款比重却上升为37%。日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁,危机一触即发。日本政府意识到危机,从89年中期开始提高贴现率并上调利率。从1989年中期直到1991年7月为止,日本央行一直采用紧缩政策。货币政策的突然转向,首先刺破了股票市场的泡沫。随着日元套利空间日益缩小,国际资本开始撤逃。1991年,日本不动产市场开始垮塌,巨大的地产泡沫自东京开始破裂,迅速蔓延至日本全境,短期内地价暴跌50%。

日本地产上行,房价疯涨的时候,与中国无异。日本人也相信,他们只有一个东京,东京掌握着教育、医疗、金融、就业等等资源,所以东京房价不会跌。但华尔街见闻根据历史数据发现,在日本楼市泡沫破裂之后,日本包括东京在内的六大都市和全国楼市同时从1992年陷入跌势。而从跌幅来看,三大都市圈(东京圈、大半圈、名古屋圈)在楼市暴跌的数十年里,跌得最惨!

如下图所示,不难发现,楼市一旦进入下行通道,三大都市圈地产跌幅大于平均,但若楼市稍稍企稳,三大都市圈就会率先止血,恢复涨幅,而当整体楼市再度下挫,三大都市圈又陷入暴跌,惨逾平均水平。对比大三都市圈,地方圈房地产跌势则基本没有回血的余地。从92年开始,跌到现在还在跌。

一张图告诉你日本楼市泡沫破裂后:一线城市跌最惨!

从日本房地产住宅指数变动也能看出,包括东京在内的六大都市住宅价格在楼市泡沫后暴跌的惨烈程度。以2000年为基准(指数设定为100),下图可见,91年楼市泡沫破裂之前,六大都市住宅指数几乎达到全国指数的两倍。而泡沫破裂之后,六大都市住宅指数急速下滑。在2000之后的四年里,甚至保持低于全国指数的水平。

一张图告诉你日本楼市泡沫破裂后:一线城市跌最惨!


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